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2012
02-29
觀察：莆田購買力能否消滅衆多商業地産？
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2012-02-29 來源：湄洲日報
随着莆田城區的不斷擴大，市民對新商圈的期待值逐漸提高。國家針對住宅類産品調控不斷加碼，讓商業地産的投資逐漸火熱起來。市民反而開始擔心，莆田的購買力能否消化衆多的商業地産項目。商業地産是否有過度開發之嫌？開發商該如何在商業地産的投資和運營上占得先機？帶着這些問題，筆者日前進行了一番探訪。
城市擴容市民期待商圈多點開花
2007年以前，市區城東、城北、城南闆塊幾乎還隻是一個待開發的處女地，真正成規模的小區僅有荔園小區，還被衆多莆田市民認為是相對“偏僻”的地方。近幾年，随着“北擴，南進，東改，西建”目标提出，城東、城北、城南闆塊崛起衆多新盤，成為熱點的置業區域。
城區的面積大了，市民置業的選擇更豐富了。随着衆多新盤紛紛交房，去哪裡消費成了衆多入駐業主關注的問題。不得不提的是，近幾年來，随着市區三信·金鼎廣場、正榮·時代廣場和名店·女人街的相繼投入運營，加上文獻步行街和莆田萬達廣場等大型商業項目的加快推進，莆田中心城區的商業模式已由過去“主幹道臨街”小商圈，開始發展到商業中心和城市綜合體的發展模式，更為貼近市民的需求。
不過，以目前的情況來看，市區的商業還是集中在文獻路、勝利街、梅園路、荔城大道等少數的幾條街道，城東、城北的商圈還不成規模，其樓盤的入住率與市中心樓盤相比普遍不高。市民李健2009年在市區城北一小區購置了一套房子，卻一直推遲入住的時間。他說，城北的居住環境沒的說，但周邊無成規模的超市和購物中心，生活不太便利。他希望在樓盤周邊就能買到心儀的商品，既可節省時間，又省去了“跋涉”的費用。
市民吳雪梅已搬入城東一小區2年有餘，在享受安靜的氛圍和園林般的小區時，也認為該片區的商業還有待發展。他說，每到晚上，城東一片就顯得特别安靜，即使是住在臨街的房子裡，也感受不到喧鬧，很适合居住。不過，也因為缺少商業項目，城東片區夜間的公交車和出租車都很少，給附近居民的出行帶來不便，增加了出行的成本。
“莆田新商圈肯定會形成的，隻是時間問題。”莆田天龍房地産有限公司副董事長李政軒認為，随着城市擴容，衆多人口進入，其引發的商機自然被逐漸被重視。而随着新的城市規劃方案的出台以及相關政策導向的影響，加之廣告宣傳的推廣吸引商家和消費者的進入，新商圈将逐漸顯現。
集體揭幕莆田能否消化衆多“商業中心”
有商機自然就有所關注。随着城東、城北、城南闆塊不斷的開發發展，衆多開發商也将目光投向了這些新興的闆塊。特别是去年以來樓市調控政策的不斷加碼，在投資住宅類産品碰壁後，越來越多的閑置資金開始尋找新的投資新産品，其中商業地産成為市場新寵。數據顯示，2011年莆田土地出讓中，商住性質的占了42%，用于建設商業、住宅、商貿物流、酒店、辦公等為一體的大型綜合體占了40%。莆田萬達廣場、正榮·金融财富中心、萬好國際ECO城、中環财富中心、馨宜·新天地等商業項目成為衆多市民關注的熱點，而天龍·世紀廣場、正鼎·日出、曠遠·東方銀座等樓盤也具有一定規模的商業。這些項目分布于城南、城東、城北闆塊，對新商圈的形成将起着很好的帶動作用。
“莆田城市規模不算大卻有這麼多的商業中心，能消化得了嗎？”商業項目多了，市民的購物方便了，但不少人也疑問，生意能好做嗎？
一位姓謝的市民說，如今很多樓盤都配備有一定規模的商業，在宣傳中經常會提到某某大型超市入住，但莆田就這麼大，建那麼多的商業項目恐怕難以發展起來。“要是周邊的商業發展不起來或是發展緩慢，我們的樓盤就成孤城了。”
福建萬德隆房地産策劃總監陳少榮認為，莆田作為海西發展的重要組成部分，城市必将引來大發展，商業地産發展的前景看好。目前，莆田的商業地産已初具規模，但還缺少大型的商業中心和城市綜合體，今後的幾年将是這兩者的黃金發展期。陳少榮說，衆多企業入駐莆田，将帶來大量的人流量，好的商業地産不愁沒有消費群體。但随着商業地産數量的增多，一些不規範的項目和早期的沿街商業将會逐漸被淘汰掉。
禾臣創緻（莆田）房地産全程營銷有限公司執行董事薛揚也認為，城市的發展需要多個商業中心，應該鼓勵商業地産的發展。莆田未來的商業項目供應量肯定會大幅增加，供應增加意味着競争加大，但優勝劣汰是商業地産發展的必然過程，隻有在競争中立于不敗之地才是真正符合消費者需求的項目。
萬好國際有限公司副董事長江翔峰則對當前最為熱點的商業地産項目“城市綜合體”談了自己的看法。他認為，目前市場上一些商鋪加上幾棟住宅就宣傳是城市綜合體，而且多是簡單抄襲西方綜合體發展模式。這種簡陋的開發模式，沒有考慮到商業的發展前景，也沒有深入思考住宅的居住價值，投資者将無法收回利益，居住者将無法享受完善的生活配套，土地資源也将被浪費，對市場發展存在危害。
競争加劇要選好項目更需投資智慧
随着衆多商業地産的開啟，競争自然難免。采訪中，不少業内人士認為，要在商業地産競争中處于優勢位置，除了要選好項目外，更需開發商要有經營的智慧，體現自身的特色。
薛揚認為，商業地産資金投入大，回報周期長，這對開發商的經營能力和資金狀況都是較大挑戰。因此，為減少風險，開發商要做好項目的調研，了解周邊居民的消費習慣，對項目前期的建築規劃和業态定位做出參考。
“商業地産地段是王道，但開發商的管理、服務也要與時俱進。”薛揚說，随着市民對高品質生活要求日益提高，商場的購物環境和服務态度被逐漸重視。在同一地段相同業态的競争中，擁有完善的衛生系統、導視系統和服務系統的商場将能吸引更多的消費者。他認為，處于市中心地段的原有商業地産項目由于地段的優勢，隻要根據實際情況進行适當的調整，就不怕沒有客源；而處于城郊結合部的商業項目，如果沒有自身的經營特色，或是沒有強大的資金後盾，被市場淘汰也在所難免。
李政軒也表示，商業地産需要通過長期經營收益和物業增值來實現投資收益，涉及投資人、運營方、經營者和消費者等幾方關系，需要通過調研選址、定位策劃、設計建造、招商實施、規範運營、持續調整等各環節依據統一的經營理念，通過專業團隊來予以實現，開發商需要具備許多與住宅開發不同的能力。因此，并不是所有的開發商都可以參與商業地産的。“商業地産的開發需要統籌開發，不僅要統籌本項目的各種業态，還要兼顧所在城市的發展情況。”江翔峰說，以城市綜合體為例，項目要發展，必須基于本地經濟情況，開拓出有自身特色的發展模式。如位于黃石片區的ECO城，一改傳統的單純以商業為核心的發展模式，以健康産業、養生旅遊業、大型商業共同組成發展核心，依托省内基礎雄厚的中醫藥生态産業和逐漸成為社會熱點的養生旅遊業，持續推動項目綜合體發展。
采訪中，衆多業内人士認為，商業地産發展無定式，每個企業的戰略不同、發展階段不同，那麼它在開發商業地産時，則需要根據自身情況找到适合自己的模式，前期就應該做好差異化、特色化的定位規化，招商前做好項目未來的發展前景規化。
定位差異商業地産互補大于競争
商業地産項目增多，競争在所難免。不過，在采訪中，不少業内人士表達出了這樣的一個共識：商業地産的競争不是單純地以打擊競争對手為目标，而是在自身發展的過程中，尋求與鄰近商業項目的優勢互補，共同烘托區域内的商業氛圍，形成共赢的局面。
陳少榮就認為，對于萬隆古玩家居城來說，将于年底開業的萬達廣場并不會對萬隆古玩家居城構成危險，相反，由于業态的不同，兩者之間會形成一種互補的效果。到萬達休閑娛樂的市民會順便到萬隆逛逛古玩市場，到萬隆買古玩的消費者也可能跑去萬達購買其他的物品，這樣就會吸引更多的投資和顧客，而不是一個戰場。“萬達是巨型航母，那我們本土開發商就是小型快艇，有着萬達不具備的優勢。”陳少榮說，文化産業是莆田的特色，外來的開發商就做不了這樣的項目。筆者在采訪中了解到，随着萬達廣場和文獻步行街的即将開業，一些中小型商業中心的經營者也在轉變經營策略，力求和這些“巨頭”商家達成一種契合抱團的模式，在商業主題定位上，和它們構成一種互補效果，盡可能各自做大各自的特點。
“一個市場不是一個牌子就能全部吃下來的，市場上将會有不同業态存在。”李政軒也對互補經營的觀念表示認同。他分析說，消費者的結構就如同金字塔的結構，越高端的消費人群越少，越低端的越多。因此，市場的定位不同，品味也會不一樣，針對的客戶群也有所差别，中小型的商業項目隻要做到自己的風格，以區别于萬達，就能争取屬于自己的客戶源，與萬達共存甚至是共同發展。
文獻步行街商業運營公司營銷總監金永恒則表示，當前，任何的商業地産項目都不可能涵蓋所有的業态，即使是文獻步行街開業後，也不是一個孤立的商業項目，需要周邊其他商業項目的共同輔助，才能将市中心商圈做強做大他說，即使是同業态的商業項目，也無需去打壓對手，而應該共同将商業地産闆塊做好，莆田的商業發展了，自然就會吸引衆多的企業入駐，這對商業地産項目是個利好。
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