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2012
02-08
2012年樓市八大猜想 上半年房價也許會見底
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2012-2-7 來源：中新網
2012年上半年，由于存量繼續高企，調控持續，價格戰的繼續似乎已是不可避免，但房價是否會在上半年見底？如果降到底，底部離現在還有多遠？2012年樓市八大猜想樓市降價你心裡有底沒？
猜想一上半年，更大範圍的價格戰也許不可避免
雖說2012年剛過了沒幾天，但相關報告已對今年的房價走勢作出了判斷。元宵後的3月份可能就是年後第一波價格戰的開始。
其實，一月份，一些樓盤已做好了降價的準備。隻不過，因為臨近過年購房者已無心購房，擔心簽合同來不及所以推遲到年後。一位營銷負責人的話反映了他們複雜的心态：很想馬上行動，但最擔心的就是定價不準，或者定了價但成交量達不到預期的回籠标準。就在這猶猶豫豫之間，降價行動從年前拖到了年後。
點評：大多樓盤年前不降是因為資金還扛得牢，但這并不代表其上半年不會降。一般來說，一二月份是地方兩會召開的密集期，三月份則是全國兩會召開的時間。大多數年前沒公開降價的樓盤希望兩會後會有松動的政策出台。如果沒有松動政策出台，可能就是大範圍價格戰的開始。
猜想二上半年，房價也許會見底
2012年，大家最關心的也許就是，上半年房價會否見底？--接受記者采訪的大多數業内人士認為，房價很可能在今年上半年見底。
點評：2012年上半年，周邊樓盤跟着築底樓盤"跳水"的空間非常大，等到大面積的降價開始了，底築穩了，購房信心恢複了，購房者也許就跟進了。
還有一位營銷老總則認為，年前，雖說成交量不如意，但個别促銷樓盤價格已達到成本線。再接下去，如果再降個10%，能換回八九成的成交量，開發商也許願意，但如果再降個20%，倒不如直接賣項目了。反正虧錢，不如賣項目，還可省去開發的投入和精力。所以，現在的房價離底部已不遠。2012年上半年，應該各闆塊都會建起新的價格體系。
猜想三轉讓項目或股權大量出現
2012年，調控政策究竟會如何演繹？誰也不知道。但毋庸置疑的是，雖說不少房産公司老總寄希望于全國兩會後的政策放松，但采訪中，不少大牌公司的老總還是做好了長期準備。
點評：2012年上半年，房企轉讓項目或股權現象可能會集中出現。可能有更多房企也會以這樣的方式來改善現金流。今年初開始，首套房貸利率雖說已下調，剛需購房者購房壓力減輕可能會在一定程度上促進成交量，但從目前來看房地産開發貸款依舊沒放松，而開發貸款才是緩解開發商資金鍊的關鍵。限購政策短期内放開的希望也很小，假如兩會後房産稅試點城市再增加，一些房企在降價不能換來滿意成交量的情況下，不排除轉讓股權緩解資金壓力的可能。
猜想四兩個房地産市場并行？
一邊是對房地産市場全方位的調控，另一邊住建部已經在着手制定2012年保障房建設規劃。
住建部副部長齊骥12月5日接受媒體采訪時表示，明年要一手抓新的項目開工，一手要繼續推進今年結轉過去項目的續建和完工。明年對保障性安居工程建設的資金投入和施工力量的組織都要比今年還要大一些。
點評：之前中央政府提出"十二五"期間總共要開工建設3600萬套保障性住房，2012年保障房指标總量不低于2011年。但近期随着中央表态的變化，明年乃至3600萬套的目标已做出調整。
猜想五政策加碼，房産稅出台？
12月14日，中央經濟工作會議落下帷幕。會議上首次明确提出明年将推進房産稅改革試點。至此，2012年房産稅征收範圍擴大已成定局。
點評：打年初房産稅在重慶、上海試點開始，業内認為先試點後全國推廣以打擊炒房的猜測就一直未斷。即使短時間内在全國範圍推廣條件尚不完善，但未來房地産調控方向無疑是以房産稅等經濟手段逐步替換"限購令"這樣的行政手段。
猜想六房地産業迎來行業洗牌
從當前的樓市來看調控作用已顯現，但影響力卻有限。成交量雖出現下滑，但調控根本目标之房價未曾出現符合預期的下降。限購将持續的信号加重了房地産市場觀望和消極心态，反過來更增加房價下行的可能性。
點評：即使遭遇不利經濟環境影響，政府仍舊調控不放松。相對于08年的政府救市今年從上而下貫徹的調控政策隻會更緊。為了長遠考慮，隻怕要以"陣痛"的方式來"療傷"中國樓市。
此次調控标志着房地産"暴利時代"已經過去，正式步入"微利時代"。預計在2012年将會進入真正的洗牌淘汰時間，很多資金實力不雄厚的、管理不規範的房地産開發企業将會被淘汰出局。同時，由于競争加劇，越來越多的企業為了存活，将會壯士斷腕，房價将會步入規模降價時代。
猜想七限購還将持續多久？2012年會取消嗎？
轉眼"限購令"執行已滿一年，全國有10多個城市出台的限購政策即将到期。繼海口率先表态繼續執行限購之後，北京、上海、青島等一批城市都表示2012年限購令不松綁。
12月初在央行下調存款準備金率之前，住建部就知會地方政府，對于"限購令"即将到期的城市，如果沒有極其特殊的情況，須出台政策對限購令有效期進行延續。近日召開的中共中央政治局會議也提出"堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地産市場健康發展"。
點評：目前從總體上看，房地産調控已經取得初步成效，但一定程度上是通過限購、現代、限價等行政手段來實現的，并不是市場自發調節的結果。在這種情況下，一旦對限購政策進行松綁，且無其他政策"接棒"，就可能引發房地産市場價格的迅速反彈，也就是說，限購令等調控政策在年末以及明年繼續延續的可能性甚大。
猜想八房價何時觸底？
國家統計局18日公布的統計數據顯示，在70個大中城市中，11月共有49個城市的新建商品住宅價格環比下降，比上月增加15個。
據統計的47個大中城市中，逾7成城市11月的成交量環比呈下滑趨勢，其中超9成城市簽約量不及去年同期。
點評：受政策的影響，樓市購買力被大幅度縮減，絕大多數城市的成交量仍處于曆史低位，期望回歸到往年的成交水平仍有着較大難度。伴随着低迷的成交，向來"慢半拍"的邯鄲開發商也有些坐不住了，越來越多的打折優惠得以"見光"。雖降價幅度遠不如一線城市兇猛，但如果大環境對房地産市場持續利空，全國房價下行空間将增加，量變必引起質變，相信屆時房價将迎來一次調整。
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