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2012
01-06
保障房進入全面建設期 産業拉動效應即将顯現
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2012-1-6 來源：中國證券網•上海證券報
新年伊始,溫家寶總理召開了三場企業負責人座談會,了解企業的實際困難。溫家寶強調，穩中求進的穩不是不動，而是要穩定增長。去年中央經濟工作會議,把“穩增長”放在今年經濟工作的首要位置。今年實現經濟穩定增長是完全有保障的。本報将深入調研,從穩增長的視角出發,在基礎投資、擴大内需、新興産業幾個方面,梳理出今年對經濟增長有支撐作用的重點行業,陸續推出“穩增長下重點行業系列報道”,為投資者了解今年經濟運行提供前瞻性的第一手報道。
如果說2011年是“十二五”期間3600萬套保障房建設任務的開工年，到了2012年，陸續進入建設階段的保障房市場将逐漸顯現其對産業鍊上下遊的拉動作用。在保增長形勢下，中國對保障房的建設目标将更加堅定不移。有機構預測，2012年保障房投資規模有望增加到1.1 萬億元，大緻對應16%左右的房地産投資增速。鋼鐵、水泥、化工、家電等領域，如果說在2011年失落于“保障房行情”，那麼2012年，或許可以期待。
經濟困局中的保障房重任
歲末年初，幾乎所有的經濟研究者都在展望與預測着中國的2012年。與往年紛繁多樣的視角、截然相反的觀點不同，今年市場一緻認為：外需萎縮與房地産市場調整是中國經濟面臨的最大挑戰。當外需出口非自身調整所能掌控之時，更多決策建議指向了房地産，更多變化也可能發生在房地産。而今年房地産市場的重中之重，仍要看保障房。
“2011年，其實不能說是保障房有序發展的一年。為了應對商品房投資下行，中央号召各地加大保障房投資力度，很多投資是應急之需，也不可避免地出現"剪彩開工"的情況。但是從方向上，我們必須認清，在鞏固宏觀調控成果的大原則下，商品房市場投資增速将進一步放緩，保障房仍是此輪結構性調整的投資重點。随着這一制度的逐步完善和推進，保障房行情會逐漸顯現出來。”上海一家大型國有房地産企業負責人告訴記者。
預測今年的保障房行情，一定要從2011年的商品房形勢說起。
一般來說，元旦與春節之間，是房地産企業年會集中召開的時候，與往年歡天喜地的派紅包不同，今年，極度看空的情緒彌漫在幾乎每個房地産企業的年會上，“嚴峻的挑戰”成為企業老總新年寄語的常用詞。
“受融資成本提高和銷售受阻的影響，很多房地産企業的年化收益率已經由原來的15%左右降至6%—8%。加上現在企業動辄10%以上的年息借貸成本，很多房地産項目哪怕不降價，隻要1至2年内賣不動房子，持有成本就有可能拖垮項目。大型房企資金騰挪的空間可能更大些，小企業或項目公司則壓力非常大。而房地産企業的虧損直接導緻銀行貸款逾期，工程款、采購款拖欠，甚至大裁員。”一位房企負責人告訴記者。
而在上證報對近50家上市公司的調研中，鋼鐵、水泥、化工、家電等高度倚重房地産的上下遊産業出現銷售難，于是降價、減産、裁員等情況随之而來，企業對2012年經營前景的悲觀程度遠超過其他行業。
從數據上看，據國家統計局公布的11月份70個主要城市房價數據，11月已有65個城市環比止漲，其中價格下降的城市增加到49個。全國大範圍的房價止漲甚至下降的格局已然形成。
銷售是房地産鍊條的最後一環，這一環出現問題，之前所有環節都會受到影響。首當其沖的問題是開發商沒錢支持在建工程，緩開工或停工情況頻現。恒大、雅居樂等多個大型房地産企業宣布放緩開工節奏，以保證現金流。而這一做法的直接後果是鋼鐵、水泥、化工産業的銷售不暢。
國家統計局數據顯示，去年11月份，房地産投資增速下滑至29.9%，年内首次回落至30%以内。有分析人士稱，這種下滑趨勢已經可比2008年金融危機之時。根據上證報了解，更有權威專家在内部會議上稱，房地産市場調整和出口不利将導緻中國2012年GDP增幅降至7%左右，地方财政收入甚至可能出現負增長。于是，房價崩盤可能引發系統性風險并導緻中國經濟“硬着陸”的說法在市場流傳開來。
那麼，今天的房地産市場，在堅持房地産宏觀調控不動搖的大前提下，究竟該如何解決“去泡沫”與“保增長”的矛盾？應對之策中，保障房又扮演什麼樣的角色呢？
獨立研究機構莫尼塔公司預測，2012年，房地産業可能以兩種路徑解決上述問題，一是政策微調，二是進一步加強保障房建設。“我們認為，中國政府将通過加大保障房投資以支撐地産投資增速。”
在融資渠道和方式不發生明顯改變的情況下，莫尼塔機構預測，2012年保障房投資規模大概在9千億左右。但如果中央加強保障房的投資力度，增加融資渠道和方式，保障房投資規模增加到1.1萬億，則大緻對應16%左右的地産投資增速。
施工情況将全面超越去年
去年10月，住建部部長姜偉新曾介紹，2011年保障房建設所需的中央政府和各級地方政府投資共4000多億元，90%已經到位。而2012年保障房建設所需資金不亞于2011年。
根據非官方估計，2011年，保障房實際投資規模大概在7千億元左右，以支持1000萬套保障房的開工，如果今年保障房投資仍能達到7千億元，那麼今年700萬套保障房開工任務将得到更多資金保障，對确保保障房的實際開工率将助力不少。
據業内人士介紹，1000萬套在2011年開工的保障房絕大部分的實際在建工程，也會結轉至2012年。
“其實在2011年，我們所期待的保障房行情并未到來。”一位鋼鐵業内人士稱。這其中原因是大量的地方政府以名義開工方式完成開工量的政治要求。如果以保障性住房建設工期兩年半計算，2010年開工的590萬套和2011年開工的1000萬套保障房都可能在2012年進入大規模建設階段。其産業鍊拉動效應也會逐步顯現。
“打個樁開工是不需要錢的，需要錢的多是工程建至地面以上，鋼材、水泥、機械設備這些都得跟上了，這時候真金白銀就要花出去了。”SOHO中國董事長潘石屹告訴記者。這意味着，保障房投資的“大頭”将集中在“建設年”，而非“開工年”。
“2011年保障房給我們的感覺是，一台還沒有寫好劇本的戲已經開始鳴鑼唱響。誰也不知道接下來怎麼唱。後續的分配和管理暫且不提，就是建保障房誰出錢這個首要問題，都是待解之謎。”一家參與了2011年保障房建設的房地産企業人士告訴記者。
不過，随着調控者對保障房建設思路日益清晰，市場對2012年的保障房行情信心增強。“今年保障房投資規模或許将超出市場預期。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在2011冬季金牛策略全國巡講時稱。
對于保障房資金如何籌措和實現良性循環，财政部部長助理王保安在去年底表示，未來無論從資金渠道、資金政策和安排，還是優惠政策的設計，都将有利于引導市場主體和社會機構進入保障房領域。
地方多樣化操作模式或将出爐
除了資金到位情況或有好轉外，更多保障房的建設運營模式也在研究試點中。這都将進一步加強保障房的可操作性。
本報獨家獲悉，近日，一些獨立研究機構向上海市政府提交上海公租房運營方案。新的做法可能包括“先租後售”和“以租待售”。“對于剛入滬的新上海人，剛畢業的就業大學生等夾心層群體來說，住房保障很難覆蓋。上海的公租房雖然以這部分人群為對象，但盈虧平衡的經營模式還是沒找到。開發建設單位不出售，很難盈利。”一位公租房建設單位負責人告訴記者。
而目前上海提出的“先租後售”和“以租待售”就是解決“錢”的問題。其中，“先租後售”為建設運營單位提供了退出模式，以租代售則是指出租房者在規定期限内繳納租金租房，當合同期滿後，開發商以租房時的價格賣給租房者，所交房租可以抵沖部分購房款。
舉例來說，如果以雙限方式出讓土地，限房價13000元/平方米；土地出讓金也限定3000元/平方米，采取分期支付形式，建設單位隻需要支付首期土地出讓金。建設單位在建設期間的财務成本以商業配套平衡，5年中租金一部分償還開發商貸款利息，一部分專款形成可抵用首付款的儲備資金。5年期滿後，房子或由承租人購買，或在符合公租房準入門檻的條件下，由管理中心重新分配租賃公租房。這樣做的結果是：對購房人來說，租金部分相當于分期付款；對政府來說，土地不用完全劃撥，有一定土地收益；對開發企業，前期投入建安成本，5年後可回收，并有适當盈利。
而上海之前提出的所有經濟适用房都作為有限産權來出讓，也是在解決政府做保障房時的收益不足問題。業内人士指出，随着開發商和地方政府不斷研究保障房的創新模式，保障房可操作性增強，一定會推進更多保障房進入實質建設階段。（記者：于兵兵編輯：王曉華）
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