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2011
07-26
2012年房地産行業：轉型的年代
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2011年7月25日 來源：中國房地産報
國家調控房地産市場主要通過三個手段，一是要加大供應量，二是遏制過旺炒樓需求，三是調整結構。這三件事情，是今年及明年調控工作的重點，不會改變。
2012年房地産行業有兩個趨勢，一個是加大保障房建設力度方向不改變，一個是調控政策可能會适時而變。就房地産企業來說，2012年是一個轉型之年，企業的布局、盈利模式、管理模式和産品都會發生深刻的變化。
加大保障房建設方向不變
國家的房地産調控政策主要包括兩個方面，一方面是要加大保障房建設力度。中央建設保障房的目的是為了讓中低收入家庭實現住有所居的目标。與此同時，保障房對房地産市場的穩定發展也會起到一定的作用。
現在最集中的問題體現在中低收入人群及低收入人群，他們的住房沒有着落，激發了社會矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困難問題，光靠調控房價并不能解決，需要依靠保障房的建設。過去幾年，我國保障房的建設力度比較小。中央已決定未來5年加大保障房建設力度，這個總體方向不會改變。保障房的建設還會持續下去，根據中央的決心和措施，我相信今年11月份以前，完成保障房的開工建設工作應該沒有問題。我強調的是開工建設，而不是竣工，任何工程一年以内竣工都是不太現實的。
另一方面，國家要保持房地産市場的平穩發展，實現軟着陸。現在房地産市場的狀況是，房價上漲的壓力還是很大的。國際輿論認為，我國的房地産泡沫已經比較大，如果繼續提高房價，泡沫會繼續加大，會産生一些問題。房地産市場要防止房價過快上漲，防止泡沫的繼續加大，這個做法目的是要保持經濟的相對持續平穩。如果泡沫一旦破滅，會對經濟造成很大的影響。世界上有不少反面教材，30年前拉美國家的房地産市場泡沫破裂。20年前，日本的房地産市場泡沫破裂。3年前的美國次貸危機，都是房價上漲過快造成的。我國政府要保證國内經濟的平穩發展，很重要的就是要保持房地産市場的平穩。
現在的房地産調控都是圍繞這兩方面來進行的。既要加大保障房建設力度，還要保證商品房的供應量，保證商品房用地的供應量，緩解房地産商品房市場供不應求的問題。
現在可以清晰地看到，國家調控房地産市場主要通過三個手段，一是要加大供應量，二是遏制過旺炒樓需求，三是調整結構。這三件事情，是今年及明年調控工作的重點，不會改變。
目前，在中央強有力的督查、指導和要求下，地方的保障房建設工作也保持與中央的要求一緻，正在進行之中。但是，的确存在很大的困難，比如資金問題，正在逐步地解決。同時，要加強督查，加強社會的監督，把好事辦好。中央會不斷地進行有針對性的督查和指導，讓調控政策落到實處。
調控政策會應機而變
商品房與保障房是兩個不同的體系，面對不同的人群，不能混為一談。如果要實現商品房市場的平穩，首先要實現商品房市場供求關系的平穩。這與保障房之間沒有直接的聯系。除非将來擴大保障房的供應對象，把可以買商品房的人加入到保障房體系中，這樣才可能會影響到商品房的供求關系。所以，保障房的建設與商品房房價沒有關系。也許在同一地段，保障房的價格低于商品房，會對商品房的價格産生些影響。但總體而言，商品房的價格還是由商品房的供求關系決定的。
房地産市場實際上是一個地區性的市場，各地區的供求關系不一樣，房價不一樣，市場的反應也不一樣。國家對房地産業的調控從目前來看，仍然面臨着保障房建設不足和房價上漲過快的壓力。國家的政策也是圍繞這些問題進行的。但是，各地的市場不一樣，所以有的地區限購，有的地區不限購，有的地區限購力度大一些，有些地區限購力度輕些。直到市場的供求關系平衡下來，沒有了房價過快上漲的壓力，國家的調控政策才可能放松一些。
如果，調控的結果沒有達到預期效果，那限購政策還會繼續下去。從目前看，國家的調控政策沒有松動的迹象。因為到6月份為止，房價總體趨勢還是穩中有升，有些城市甚至漲速還比較快。如果現在調控政策松動，馬上就會造成強烈的反彈。
中央一直強調房地産調控政策的穩定性、靈活性、有效性，我覺得房地産市場繼續發熱發燒的幾率不大，因為如果房地産市場繼續有過熱勢頭，中央會根據房地産市場的變化情況采取進一步的大面積的結構性政策。但房價也不會出現大面積的嚴重下滑，因為這與地方财政和債務有關，如果房價嚴重下滑會影響整個房地産市場的銷售情況，會影響到土地出讓，影響地方财政的收入，影響地方債務的償還，而地方财政與債務又和中央、銀行等方面關系密切，所以中央會采取措施，保持房地産市場的相對平穩，地方政府也會起到防火牆的作用，結合政策，使房價不會出現嚴重下滑。這也凸顯了房地産業對國民經濟的重要性。
企業進入轉型期
國家經濟結構的調整，樓市的調控。國家強調要提高經濟發展的效益和質量，房地産行業及企業可能會在以下幾個方面出現轉型：
一、空間布局。
房地産企業過去更多的大企業會集中在大城市，現在開始向中小城市甚至城鎮布局。随着經濟的發展，國内中小城市的發展空間現在也很大。限購政策的出現，及大城市土地資源的稀缺，使房地産企業感覺在大城市的生存更加困難，于是紛紛向二三線及三四線城市拓展。像恒大、萬科等企業，先在二三線城市布局，就先得利了。在這次調控過程中，這幾家企業的交易量不降反升。無論從房地産市場發展的客觀規律，還是從政策的角度，還是從先行者的範例，都告訴大家，房地産行業的空間布局正向全國拓展。這對于我國城鎮化的發展起到了推進作用。
二、物業狀态的轉型。
過去的房地産開發企業以開發住宅及銷售為主，現在向商業地産、旅遊地産等多種多樣的物業形式轉化。房地産開發商逐步開始自持物業。
三、盈利模式的轉變。
近些年，房地産行業的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來盈利。現在國家調控政策不允許囤地，加之現在的房地産市場正逐步向買方市場轉變。房地産企業的盈利模式也會從依靠土地升值轉變到依靠産品盈利。房地産企業需要打造更優秀的産品及差異化産品來獲得盈利。
四、企業組織的變化。
目前，一些中小型房地産企業被兼并，被合作的機率加大。好的品牌企業，經濟實力雄厚，還可在房地産市場進一步拓展。有些前景困難的中小型企業，現在隻能轉讓手中的存地。這些兼并和合作有利于加強房地産行業的集中度。以前，一般的房地産企業都是開發投資一體化，現在出現了開發、投資分離的現象，企業向專一化方向發展。有的企業隻投資，有的企業專業做開發。
五、産品變化。
房地産企業的産品從灰色建築、毛坯房，向綠色建築、成品房方向發展。
六、行業關系的轉變。
以前房地産企業是單獨發展，現在一些大型的房地産企業都有戰略合作夥伴，出現了行業間合作發展态勢，上下遊産業鍊條上的企業，關系更加密切了，這對降低産品成本，提高産品品質都是有好處的。（作者:顧雲昌 整理:周村）
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